Requisitos para arrendar un apartamento en Medellín en 2026

Los requisitos para arrendar un apartamento en Medellín no están en una sola lista oficial. Una parte la pone la ley: qué se puede pedir, qué no y cuánto puede subir el canon. La otra la pone quien arrienda, sea el dueño o una inmobiliaria: los documentos, el codeudor o la póliza. Conviene saber cuál es cuál, porque lo segundo se negocia y lo primero no.

Esta guía ordena las dos partes. Primero, lo que normalmente le van a pedir. Después, lo que la ley no permite cobrarle aunque se lo pidan. Al final, cómo revisar el contrato y a quién se lo firma.

Lo que normalmente le piden

El arriendo de vivienda en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003. Esa ley no fija una lista de documentos para el inquilino. Lo que se pide sale de la práctica, y la práctica es bastante parecida en todo el país.

Según la guía de vivienda de la Universidad del Rosario, por lo general se solicita:

• Un fiador o codeudor que tenga propiedad en la ciudad donde usted va a arrendar.
• Un certificado laboral reciente.
• Copia de sus documentos bancarios.
• Su documento de identidad.

La misma guía aclara que el fiador no es obligatorio por ley. Es una garantía que el arrendador suele pedir, y la otra opción común es una póliza. Un detalle que mucha gente no sabe: el fiador o codeudor no puede vivir en el inmueble que se arrienda.

El codeudor o la póliza: cómo funciona el estudio

Cuando hay inmobiliaria de por medio, lo más frecuente es que su solicitud pase por un estudio. Lo pide el propietario a una aseguradora, que revisa la capacidad de pago del inquilino, su historia crediticia y sus referencias comerciales y bancarias, y aprueba o no. Así lo describe la Universidad del Rosario.

Según El Espectador, entre los documentos que piden las aseguradoras están el formulario de solicitud, el documento de identificación, la declaración de renta, el certificado de libertad y tradición y los extractos bancarios de los últimos tres meses. Cada aseguradora tiene su propia lista, así que vale la pena pedirla por escrito antes de reunir papeles.

Esa póliza protege al propietario, no a usted. Según las dos fuentes, puede cubrir hasta 36 meses de arriendo si el inquilino incumple, además de los costos jurídicos si hay un proceso. La vigencia es de un año y se renueva con el contrato.

La ventaja para usted es práctica: si no tiene un codeudor con finca raíz en Medellín, la póliza puede reemplazarlo. Por eso, antes de descartar un apartamento porque le piden codeudor, pregunte si aceptan póliza en su lugar.

Lo que la ley no permite cobrarle

Esta es la parte que más se presta a abusos, y la que más conviene tener clara antes de visitar apartamentos.

El depósito en dinero está prohibido. El artículo 16 de la Ley 820 dice que en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otra clase de cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Tampoco se pueden pactar por otro documento ni con otro nombre. La guía de la Universidad del Rosario reconoce que en la práctica se pide un depósito de tres meses, y que esa práctica está prohibida.

La excepción son los servicios públicos. El artículo 15 sí permite que el arrendador exija una garantía o fianza para asegurar el pago de los servicios a las empresas prestadoras. Tiene un tope: no puede superar el valor de dos períodos consecutivos de facturación, calculado como dice la ley.

El canon tiene techo. Según el artículo 18, el arriendo mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede estimarse en más del doble del avalúo catastral vigente.

Cuánto puede subir el arriendo en 2026

El artículo 20 de la ley permite reajustar el canon cada doce meses de contrato bajo un mismo precio. El aumento no puede superar el 100 % del IPC del año calendario anterior.

El DANE publicó el 8 de enero de 2026 que el IPC de 2025 cerró en 5,10 %. Ese es, entonces, el tope para los reajustes que se hagan durante 2026.

Dos condiciones más, que salen del mismo artículo:

• El aumento se avisa. El arrendador debe informarle el monto y la fecha en que empieza a regir, por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación que diga el contrato. Si no lo hace, el aumento no se le puede oponer a usted.
• Si paga, no hay reintegro. Si usted paga el reajuste aunque no le hayan avisado bien, después no puede pedir que le devuelvan la diferencia por esa razón.

Si le suben más de lo permitido, Portafolio recoge lo que se puede hacer: pagar sólo el valor ajustado según la ley, dejar constancia escrita de su inconformidad y acudir a la alcaldía, que tiene competencia en arrendamientos. También aclara que un incremento ilegal no es causal de desalojo.

Qué revisar en el contrato antes de firmar

El contrato puede ser verbal o escrito, según el artículo 3. Que la ley lo permita no quiere decir que convenga: por escrito, cada punto queda a la vista. Ese mismo artículo dice en qué tienen que ponerse de acuerdo las partes:

• nombre e identificación de quienes firman;
• identificación del inmueble, y de la parte que se arrienda si no es entero;
• precio y forma de pago;
• servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
• término de duración;
• quién paga los servicios públicos.

El término. Es el que acuerden. Si el contrato no dice nada, se entiende por un año (artículo 5), y se prorroga en las mismas condiciones si las dos partes cumplieron (artículo 6).

La salida. Es lo que más sorprende al que se quiere ir antes. Según el artículo 24, usted puede terminar el contrato en cualquier momento con un aviso escrito de tres meses, por servicio postal autorizado, y una indemnización de tres meses de arriendo. Si se va al vencimiento del término o de una prórroga, basta el aviso con tres meses de anticipación y no paga indemnización. Si no hay constancia escrita de ese aviso, el contrato se renueva solo por el mismo término.

El subarriendo. Sin autorización expresa del arrendador, usted no puede subarrendar ni ceder el contrato (artículo 17).

Cómo verificar a quien le arrienda

En Medellín, como en cualquier municipio de más de 15.000 habitantes, quien tiene como actividad principal arrendar vivienda, propia o de terceros, o intermediar entre dueños e inquilinos, tiene que tener matrícula de arrendador (artículo 28). Y para anunciarse al público tiene que indicar el número de esa matrícula (artículo 31). Si una inmobiliaria no lo muestra, pregúntelo.

En Medellín ese trámite lo atiende la Secretaría de Seguridad y Convivencia, según la página de la Alcaldía. Para cualquier duda, la línea de atención a la ciudadanía es el (+57) 604 44 44 144.

No es un trámite de papel. En mayo de 2026, El Colombiano contó el caso de una inmobiliaria de Medellín que habría afectado a más de 40 personas. Las autoridades reportaban 25 quejas formales, 17 sanciones y 6 procesos administrativos en curso. Las señales de alerta que menciona la nota sirven para cualquier búsqueda:

• que le pidan plata antes de mostrarle el apartamento;
• que lo presionen con que es la última oportunidad;
• que el contrato no sea claro.

Una regla simple resume las tres: no transfiera nada sin haber visto el inmueble y sin un contrato que pueda leer con calma.

Antes de salir a buscar

Con los documentos listos, la búsqueda se acorta. Reúna su identificación, el soporte de ingresos y los extractos, y pregunte de entrada si aceptan póliza o piden codeudor.

Después, elija zona. Si va a moverse en metro y quiere vida de barrio, mire la guía de Laureles. Si prefiere un municipio propio pegado a Medellín, la de Envigado. Y si busca la oferta amoblada y la vida nocturna, la de El Poblado. Si lo que quiere es un amoblado por unos meses, lea antes la guía de apartamentos amoblados en Medellín: según cómo esté planteado, puede ser un arriendo o una renta corta, con reglas distintas.

Cuando tenga claro el barrio, puede ver los apartamentos en arriendo en Medellín que están publicados hoy, y llegar a la visita sabiendo qué le pueden pedir y qué no.