La Península

Dónde está

La Península es Punta del Este propiamente dicho: la lengua de tierra que se mete en el agua y separa el Río de la Plata del Atlántico. De un lado la Mansa, del otro la Brava, y en la punta el faro de 1860 con la iglesia de La Candelaria al lado.

Es un territorio chico y se recorre caminando de punta a punta en media hora. La avenida Gorlero lo atraviesa a lo largo y es la calle comercial; el puerto está sobre el lado de la Mansa, con el Yacht Club, la flota de pesca y los lobos marinos que son parte del paisaje.

Las calles tienen nombre y número a la vez, y en la práctica se usa el número. Una dirección que diga «calle 20 y 27» es tan válida como el nombre, y conviene acostumbrarse porque los avisos las mezclan.

Cómo se vive

Son dos ciudades en el mismo lugar. En enero la Península es una de las concentraciones de gente más densas del país: no se consigue estacionamiento, Gorlero no se camina y los restaurantes piden reserva. En julio la misma calle tiene la mitad de las persianas bajas.

Esa oscilación no es un defecto, es el modelo. Lo importante es saber cuál de las dos ciudades estás comprando. Para uso de verano, la Península es inmejorable: todo a pie, las dos playas a tres cuadras, el puerto y la vida nocturna encima. Para vivir todo el año tiene una ventaja que las zonas de afuera no tienen —se vive sin auto— y una contra real: en invierno queda poco abierto.

Hay población estable. Menos de la que parece en marzo, pero existe: comercio que resiste el invierno, gente mayor que se quedó, y en los últimos años algunos que trabajan a distancia. No es un balneario que cierra del todo.

Los edificios son de otra época

Buena parte del stock de la Península se construyó entre fines de los sesenta y principios de los ochenta, en la primera ola de torres. Eso define casi todo lo que importa al comprar.

Son departamentos bien ubicados, muchas veces con vistas que hoy no se pueden volver a construir, y con una relación metro cuadrado-precio más baja que la obra nueva. También son edificios con cincuenta años encima: instalaciones eléctricas de otra norma, cañerías originales, ascensores viejos y fachadas que piden obra.

Lo que hay que mirar no es la antigüedad en sí, es qué se hizo con ella. Un edificio de 1975 con la fachada reparada, el agua renovada y reserva en el fondo común es una compra razonable. El mismo edificio sin nada de eso tiene las obras por delante y las va a pagar el que entra.

Pedí las últimas actas de asamblea y el estado del fondo de reserva. En un edificio de temporada, donde la mayoría de los propietarios no vive ahí, las obras grandes se postergan durante años y después llegan todas juntas.

Los servicios, uno por uno

Agua. La da OSE, el organismo nacional, y en la Península el servicio es de ciudad. El agua potable de toda la zona sale de la Laguna del Sauce, cerca del aeropuerto.

Saneamiento. La Península está dentro de la red de saneamiento de OSE. Es una diferencia grande con los balnearios del este, donde lo normal sigue siendo el pozo, y conviene valorarla.

Gas natural: no hay. En Punta del Este no existe red de gas natural, ni en la Península ni en ningún otro balneario. Se cocina y se calienta el agua con supergás en garrafa o tubo, o con electricidad. Si venís de una ciudad con red, es el ajuste de expectativa más importante: la calefacción acá es eléctrica, y el consumo de invierno se siente.

Electricidad. UTE, con servicio estable. Mirá si el departamento tiene potencia contratada suficiente para calefaccionar: en departamentos viejos pensados para uso de verano, muchas veces no.

Moverse. Es la única zona de Punta del Este donde se puede vivir sin auto. Todo queda a pie y hay transporte a Maldonado durante todo el año. Estacionar en enero, en cambio, es un problema serio: si el departamento no tiene cochera, averiguá qué alternativa real hay antes de comprar.

El mercado inmobiliario

Es el mercado más líquido de Punta del Este y el que tiene más oferta publicada. Casi todo es departamento; la casa en la Península es rareza.

Se cotiza, se alquila y se vende en dólares. El peso uruguayo aparece poco en el inmueble y quien publica en pesos termina actualizando todos los meses.

El alquiler de temporada es el eje del negocio. Enero se alquila por quincena y la primera quincena es el pico del año; febrero vale bastante menos y aparecen las estadías largas. Un departamento bien ubicado puede cubrir una parte importante de sus gastos anuales con la temporada, pero las cuentas hay que hacerlas sobre números reales: pedí el historial de ocupación de los últimos tres años, no la proyección.

Qué mirar antes de comprar

El estado real del edificio. Fachada, ascensores, agua, eléctrica y fondo de reserva. Es la variable que más plata mueve y la que menos aparece en el aviso.

Los gastos comunes en temporada baja. Se pagan los doce meses y el departamento se usa dos. Pedí el valor exacto, no el aproximado.

La vista, y si está garantizada. Un terreno baldío enfrente puede construirse. Verificá qué altura permite el padrón de al lado antes de pagar por el mar.

Los impuestos anuales. Contribución inmobiliaria del municipio y el impuesto de enseñanza primaria. Se calculan sobre el valor real de catastro, no sobre el precio de venta, y conviene pedir los recibos del año anterior.

Los costos de la escritura. En Uruguay la operación la hace un escribano público, que normalmente elige quien compra. Entre honorarios, el impuesto a las trasmisiones patrimoniales que paga cada parte y los gastos registrales, el costo de cierre no es menor. Pedí el número completo antes de ofertar.

Lo que más se pregunta sobre la Península

¿Un extranjero puede comprar? Sí, con los mismos derechos que un uruguayo. No hace falta residencia, ni permiso, ni sociedad local. La compra la instrumenta un escribano y se puede firmar con pasaporte.

¿Conviene comprar viejo o nuevo? El edificio viejo bien mantenido da más metros y mejor ubicación por el mismo dinero; el nuevo da menos sorpresas. La pregunta correcta no es la antigüedad sino cuánta obra tiene pendiente el edificio.

¿Se vive todo el año? Se puede, y hay gente que lo hace. En invierno queda poco abierto y conviene ir un fin de semana de julio antes de decidir.

¿Rinde el alquiler de temporada? Depende de la ubicación y de la cochera, en ese orden. Enero por quincena es el grueso del ingreso del año.

¿Por qué las calles tienen número? Porque el trazado original las numeró y el uso se impuso sobre los nombres. Los avisos usan los dos indistintamente.

Para quién es

Para quien quiere la ubicación por encima de todo y acepta un edificio con historia. Para alquiler de temporada. Para quien quiere vivir sin auto.

No es para quien busca casa con jardín ni silencio en enero.